Vorteile und Risiken der Beschränkung der Zwangsräumung von Wohnraum auf die Herausgabe
Ausgangssituation:
Sie erstreiten ein Urteil auf Räumung von Wohnraum. Der Schuldner räumt nicht freiwillig, so dass der Gerichtsvollzieher beauftragt werden muss. Dieser fordert als erstes einen Vorschuss auf die voraussichtlichen Kosten. Der größte Betrag entfällt auf die Kosten der hinzugezogenen Spedition. Beträge von mehr als 3.000,00 Euro sind dabei keine Seltenheit.
Bis zum Räumungstermin vergeht so ein Zeitraum von wenigstens 3 Monaten. Eine schnelle Neuvermietung ist somit aussichtslos und ein weiteres Ansteigen der Forderung gegen den Schuldner unvermeidlich.
Mit der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts und Beschränkung der Räumung auf Herausgabe können in vielen Fällen die Kosten gesenkt und in zeitlicher Hinsicht das Verfahren gestrafft werden. Allerdings sind auch die Risiken nicht zu unterschätzen. Zu den Einzelheiten daher wie folgt:
I. Voraussetzungen
Für die Beschränkung der Räumung auf die Herausgabe der Wohnung ist die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts gegenüber dem Schuldner erforderlich. Das Vermieterpfandrecht ist ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht. Dem Vermieter steht dieses gem. § 562 Abs. 1 BGB für alle aus dem Mietverhältnis bestehende Forderungen an den eingebrachten Sachen des Mieters zu.
Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich allerdings nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen (§ 562 Abs. 1 Satz 2 BGB).
1. Es muss eine Forderung des Vemieters gegen den Mieter bestehen. Neben der Mietzinsforderung (§ 535 Absatz 2 BGB) kann dies auch der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB, Nebenkosten oder aber ein Schadensersatzanspruch z.B. wegen übermäßiger Abnutzung bzw. unterlassene Schönheitsreparaturen sein. Selbst offene Kosten der Rechtsverfolgung und ggf. die Kosten des Pfandverkaufs nach §§ 1210 ff. BGB stellen eine Forderung in diesem Sinne dar.
2. Die Entstehung des Vermieterpfandrechts setzt voraus, dass der Mieter während der Mietzeit, also vor Zugang der Kündigung, gewollt bewegliche Sachen in die Mieträume eingebracht hat. Regelmäßig fällt die gesamte Einrichtung der Wohnung hierunter. Auch ein Kfz fällt hierunter, wenn es nicht nur vorübergehend eingestellt ist (Regelmäßigkeit).
3. Das Vermieterpfandrecht umfasst alle beweglichen Sache, die im Alleineigentum des Mieters stehen. Bei Miteigentum unterliegt der Miteigentumsanteil dem Pfandrecht (so bereits RGZ 146, 334). Zugunsten des Eigentümers (Vermieters) besteht die Vermutung, dass die in der Wohnung des Schuldners (Mieters) vorhandenen Gegenstände in dessen Eigentum stehen (§ 1006 Absatz 1 BGB).
4. Maßgebend für den Umfang des Vermieterpfandrechts sind alle Forderungen, die zur Zeit der ersten Geltendmachung des Pfandrechts bereits bestehen (OLG Hamm, NJW-RR 94, 655). Mietzinsforderungen sind nach § 562 Abs. 2 BGB nur für das laufende und das folgende Mietjahr (Achtung: nicht Kalenderjahr!!!) sicherbar.
Pfändet ein Dritter kann das Vermieterpfandrecht nur für die Mietrückstände geltend gemacht werde, die im letzten Jahr vor der Pfändung entstanden sind (§ 562 d BGB). Im Falle der Insolvenz umfasst das Pfandrecht nur die im letzten Jahr vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens (§ 50 Abs. 2 InsO) aufgelaufenen Mietrückstände.
5. Nicht gesichert ist der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution, da dieser Anspruch gem. § 551 BGB dem Kumulationsverbot unterliegt (Schmidt-Futterer/Lammel, § 562 Rn. 38).
II. Geltendmachung
Eine formlose Geltendmachung ist ausreichend, wobei dies bereits dann vorliegen soll, wenn der Vermieter nach außen hin sein gesetzliches Pfandrecht erkennbar zur Geltung bringt (BGH NJW 1972, 721). Aus Gründen der Nachweisbarkeit ist eine schriftliche Erklärung der Geltendmachung gegenüber dem Mieter allerdings ratsam.
Da künftige Entschädigungsforderungen überhaupt nicht und zukünftige Mietforderungen nur eingeschränkt vom Vermieterpfandrecht umfasst sind (§ 562 Abs. 2 BGB), können derartige Forderungen nur durch eine spätere, wiederholte Geltendmachung des Pfandrechts gesichert werden.
III. Nicht dem Vermieterpfandrecht unterfallende Sachen
Dem Vermieterpfandrecht nach § 562 Absatz 1 Satz 2 BGB unterfallen nicht die nach den §§ 811, 811c, 812 Zivilprozessordnung (ZPO) pfändungsfreien Sachen.
Dazu gehören u.a. alle persönlichen Gegenstände des Schuldners, die dieser für eine bescheidene Lebens- und Haushaltsführung sowie die Ausübung seines Berufes benötigt (§ 811 ZPO). Das betrifft z.B. Zahnbürste, Kamm, Rasierapparat, notwendige Kleidung. Zur Haushaltsführung unbedingt zu belassen ist ein Tisch, ein Stuhl, ein Kleiderschrank, ein Bett, aber auch ein Fernseher, Kühlschrank und Waschmaschine. Besonders wertvolle Gegenstände unterliegen der sogenannten Austauschpfändung, so dass ein Farbfernseher der Pfändung unterliegt, wenn Zug um Zug ein Schwarz/Weiß-Gerät zur Verfügung gestellt wird.
Persönliche Dokumente, Ausweispapiere, Geburts- und Heiratsurkunden sind im allgemeinen nicht pfändbar.
IV. Besitzerlangung durch Pfändung und die Folgen hieraus
Mit der Besitzverschaffung der Wohnung vom Schuldner an den Vermieter durch den Gerichtsvollzieher kommt der Vermieter auch in den Besitz von Sachen, an denen kein Pfandrecht besteht (oben unter III.). Der Vermieter hat auch kein Recht zum Besitz an diesen Sachen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.11.2005 (siehe AI Nr. 03/2006) festgestellt, dass auch diese Sachen zunächst in der Wohnung verbleiben dürfen, da dem Mieter (Schuldner) in der Auseinandersetzung mit dem Vermieter ausreichend Möglichkeiten zur Verfügung stehen, sich zu verteidigen.
Der Vermieter muss diese unpfändbaren Sachen auf Verlangen (!) an den Schuldner herausgeben. Beachtet der Vermieter dies nicht, so macht er sich nach §§ 280 Abs. 1 und 823 Absatz 1 BGB schadensersatzpflichtig.
Vor diesem Hintergrund sind die mit Räumungen konfrontierten Mitarbeiter des Vermieters entsprechend zu schulen. Unabdingbar sind Grundkenntnisse des Vollstreckungsablaufs und der Unpfändbarkeitsregelungen in §§ 811, 811 c und 812 ZPO.
V. Praktische Verwertung des Schuldnervermögens
Mit Besitzerlangung der Wohnung durch den Vermieter ist zur Sicherheit ein Inventarverzeichnis, wenn möglich mit Bildern, zu fertigen. Dies kann auch durch den Gerichtsvollzieher (als Amtsperson) erfolgen, der hierfür Kosten von ca. 30,00 Euro in Rechnung stellt. Einem Gerichtsvollzieher wird man aber in einem eventuellen Rechtsstreit des Schuldners gegen den Vermieter wohl schwerlich Oberflächlichkeit oder mangelnde Gründlichkeit vorwerfen.
Ist der Schuldner bei der Besitzeinräumung durch den Gerichtsvollzieher zugegen, empfiehlt sich eine Vereinbarung mit dem Inhalt, dass der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an allen pfändbaren Sachen aufgibt, sofern der Schuldner sich verpflichtet, alle Gegenstände binnen 14 Tagen aus der Wohnung abzuholen. Gleichzeitig sollte der Schuldner bestätigen, dass nach Ablauf der Frist der Vermieter berechtigt ist, alle Gegenstände der Müllverwertung zuzuführen. Diese Vorgehensweise vermeidet die sonst notwendige Verwertung der gepfändeten Gegenstände.
Sollte der Schuldner nicht zugegen sein, muss der Vermieter eine Aufteilung der Gegenstände nach Müll, Unrat und Abfall, welchen er sofort der Entsorgung zuführen darf sowie nach pfändbaren und unpfändbaren Gegenständen vornehmen. An dieser Stelle liegt das größte Risiko für den Vermieter, da die Einteilung doch mehr oder weniger subjektiven Einschätzungen unterliegt. Daher nochmals der Hinweis auf die fotographische Dokumentation der vorgefundenen Gegenstände.
Die pfändbaren und unpfändbaren Gegenstände müssen nicht zwingend in der Wohnung verbleiben, sondern können an einen anderen Ort des Vermieters verbracht werden (sog. Pfandlokal). Nach Ablauf von 2 Monaten und einem Tag ist dann eine öffentliche Versteigerung der Gegenstände vorzunehmen. Versteigert werden können aber nur pfändbare Gegenstände, nicht also die Zahnbürste (falls nicht als Müll anzusehen).
Für die unpfändbaren Gegenstände gibt es keine explizite Regelung. Sofern der Gerichtsvollzieher auch die Räumung vorgenommen hat, darf dieser nach Ablauf der Frist von 2 Monaten diese der Vernichtung zuführen (§ 885 Abs. 4 Satz 2 ZPO). Diese Regelung dürfte entsprechend anzuwenden sein, so dass bei ausbleibenden Versteigerungserfolg die Entsorgung als Müll vorgenommen werden kann. Allein bei werthaltigen Sachen (z.B. Geld, Wertpapieren und sonstigen Urkunden) kann von der Möglichkeit der Hinterlegung Gebrauch gemacht werden, ohne dass dies zwingend ist.
VI. Fazit
Eine Beschränkung der Räumung von Wohnraum auf die Herausgabe beschleunigt die Besitzerlanung (Neuvermietung) und reduziert zunächst die Kosten für den Vermieter von derzeit mehreren Tausend Euro auf ca. 200 bis 500 Euro (Schlosserkosten + GV).
Andererseits setzt die Geltendmachung auf Vermieterseite voraus, dass fachlich geschultes Personal in ausreichender Anzahl zur Verfügung steht.
Hinsichtlich des Haftungsrisikos empfiehlt sich zudem die Bildung einer gewissen Rücklage für den Fall der Fehleinschätzung von Werten der Einrichtung des Schuldner.