Am 27.06.2007 hat das Bundeskabinett den Änderungsmaßgaben des Bundesrats zur Novelle der Energieeinsparverordnung aus dessen Beschluss vom 08.06.2007 zugestimmt.
Die Änderung der EnEV kann damit voraussichtlich zum 01.10.2007 in Kraft treten.
Durch die Änderungsmaßgaben des Bundesrats in seinem Zustimmungsbeschluss haben sich nochmals die Fristen für die Einführung der Energieausweise geändert.
Auf die Forderung der völligen Wahlfreiheit bei der Art des Energieausweises hatte der Bundesrat entgegen der Empfehlung der federführenden Ausschüsse verzichtet.
Die Regelungen zum Energieausweis stellen sich wie folgt dar:
1. Frist zur erstmaligen Erstellung
Nach der Übergangsvorschrift des § 29 I EnEV sind Energieausweise für Bestandswohngebäude mit dem Baualter bis 1965 bis spätestens zum 1. Juli 2008 zu erstellen. Für jüngere Wohngebäude (Baujahr ab 1966) sind Energieausweise bis zum 1. Januar 2009 zu erstellen.
Energieausweise Für Nichtwohngebäude sind bis zum 1. Juli 2009 zu erarbeiten.
| Gebäudeart | Erstellungsfrist |
| Wohngebäude Baujahr bis 1965 | 1. Juli 2008 |
| Wohngebäude Baujahr ab 1966 | 1. Januar 2009 |
| Nichtwohngebäude | 1. Juli 2009 |
2. Art des Energieausweises
Die lange Verzögerung der Einführung der Energieausweise in Deutschland ist insbesondere der politischen Diskussion um die Art des Energieausweises geschuldet.
Der Energieausweis kann prinzipiell auf der Grundlage des Energiebedarfs eines Gebäudes oder auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs erstellt werden.
Die endgültige Fassung der EnEV 2007 enthält für Wohngebäude dazu eine differenzierte Vorgabe.
Energieausweise für Neubauten sind prinzipiell gemäß § 17 II S.1 EnEV auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs zu erstellen.
Für Bestandswohngebäude gilt, dass ab dem 1. Oktober 2008 Energieausweise für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt worden ist, auf der Grundlage des Energiebedarfs auszustellen. Dies gilt wiederum nicht, wenn das Wohngebäude
- schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 (BGB1. I S. 1554) eingehalten hat oder
- durch spätere Änderungen mindestens auf das in Nummer 1 bezeichnete Anforderungsniveau gebracht worden ist.
Für alle anderen Bestandswohngebäude ist die Erstellung auf der Grundlage des Energieverbrauchs zulässig.
| Wohngebäude | Erstellungsdatum bis 30.09.2008 | Erstellungsdatum ab 01.10.2008 |
| bis 4 Wohnungen | Verbrauch o. Bedarf | nur Bedarf aber mit Ausnahmen |
| ab 5 Wohnungen | Verbrauch o. Bedarf | Verbrauch o. Bedarf |
Da die Energieausweise eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren haben, sollte für ältere kleine Wohngebäude der kostengünstigere Verbrauchsausweis bis zum Stichtag 30.09.2008 erstellt werden.
3. Aussteller von Energieausweisen
Wer zur Erstellung von Energieausweisen berechtigt ist ergibt sich aus § 21 EnEV. Gerade hier ist es durch die Intervention des Bundesrates noch zur Ausweitung des zugelassenen Personenkreises gekommen.
Ausstellungsberechtigt für Energieausweise für den Gebäudebestand sind:
- Hochschulabsolventen in
a) den Fachrichtungen Architektur, Hochbau, Bauingenieurwesen, Technische Gebäudeausrüstung, Bauphysik, Maschinenbau oder Elektrotechnik, oder
b) einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem unter Buchstabe a genannten Gebiet
- Hochschulabsolventen im Bereich Architektur der Fachrichtung Innenarchitektur,
- Personen, die für ein zulassungspflichtiges Bau-, Ausbau- oder anlagentechnisches Gewerbe oder für das Schornsteinfegerwesen die Voraussetzungen zur Eintragung in die Handwerksrolle erfüllen, sowie Handwerksmeister der zulassungsfreien Handwerke dieser Bereiche und Personen, die auf Grund ihrer Ausbildung berechtigt sind, ein solches Handwerk ohne Meistertitel selbständig auszuüben
- staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildungsschwerpunkt auch die Beurteilung der Gebäudehülle, die Beurteilung von Heizungs- oder Warmwasserbereitungsanlagen oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen in den Bereichen Hochbau, Bauingenieurwesen oder Technische Gebäudeausrüstung, wenn sie mindestens eine der in Absatz 2 genannten Voraussetzungen erfüllen.
Weitere Voraussetzung für die Ausstellungsberechtigung ist
- während des Studiums ein Ausbildungsschwerpunkt im Bereich des energiesparenden Bauens oder nach einem Studium ohne einen solchen Schwerpunkt eine mindestens zweijährige Berufserfahrung in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus oder
- eine erfolgreiche Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens,
- eine öffentliche Bestellung als vereidigter Sachverständiger für ein Sachgebiet im Bereich des energiesparenden Bauens oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Tätigkeitsbereichen des Hochbaus.
Dazu kommen diejenigen, die nach den landesrechtlichen Vorschriften bauvorlageberechtigt sind und daher auch bereits bisher Energiebedarfsausweise für Neubauten ausstellen durften.
Letztlich dürfen auch registrierte „Energieberater", „Energiefachberater im Baustoffhandel" und „Energieberater des Handwerks" Energieausweise ausstellen.
4. Verwendung der Energieausweise
Bei Neubauten hat der Bauherr dem Eigentümer einen Energieausweis auszustellen. Die zuständige Baubehörde kann vom Eigentümer die Vorlage des Energieausweises verlangen.
Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potentiellen Käufer einen Energieausweis zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potentielle Käufer dies verlangt hat.
Das gleiche gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
Der Eigentümer oder Vermieter muss den Energieausweis nicht von sich aus vorlegen, sondern nur auf das ausdrückliche Verlangen.
5. Basisdaten für die Erstellung
Bedarfsausweise werden für Neubauten auf der Grundlage der Planungsdaten ermittelt. Bei Bestandsgebäuden werden die entsprechenden Daten vom Aussteller erhoben.
Die Verbrauchsausweise werden auf der Grundlage von Heizkostenabrechnungen gemäß Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude oder auf der Grundlage von Verbrauchsdaten des Energielieferanten oder aus einer Kombination dieser Daten erstellt.
Grundlage sind dabei die Daten aus mindestens drei Kalender- oder Abrechnungsjahren.
6. Folgen von Verstößen
Wer den Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die gemäß § 8 EnEG mit einer Geldbuße bis zu 5.000,00 € geahndet werden kann.
7. Auswirkungen auf das Mietrecht
Gewährleistungsrechte können aus dem Energieausweis nur abgeleitet werden, wenn dessen Inhalt zu einer zugesicherten Eigenschaft geworden ist und diese tatsächlich nicht vorliegen. Aus diesem Grund wird empfohlen, den Energieausweis zwar bei Vertragsverhandlungen bereitzuhalten, aber diesen nicht durch Bezugnahme zum Vertragsinhalt zu machen.
Soweit der Energieausweis auch Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz enthält, können Mieter daraus keine Ansprüche ableiten. Daraus entsteht insbesondere im laufenden Mietverhältnis kein Modernisierungsanspruch.
Die Kosten für die Ausstellung von Energieausweisen sind Verwaltungskosten und als solche nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Es handelt sich insbesondere nicht um Kosten der Heizkostenabrechnung.
8. Hinweis zu Verträgen mit Ausstellern
Die Erstellung von Energieausweisen ist eine Werkleistung. Sie ist innerhalb eines Werkvertrages nach BGB zu regeln.
Im Vertrag sollten insbesondere die Fristen zur Erstellung geregelt werden, da sich die Bußgeldvorschriften jeweils an den Eigentümer und nicht an den Aussteller richten. Bei Fristüberschreitungen könnten dann eventuelle Bußgelder als Schadenersatzforderungen aus Verzug geltend gemacht werden.
Besondere Haftungsregelungen sind nicht zu beachten.
Wegen der heranzuziehenden Verbrauchsdaten aus der Heizkostenabrechnung empfiehlt sich die Beauftragung des Heizkostenabrechners, da bei diesem bereits sämtliche Grundlagendaten vorliegen müssten.
