I. Ausgangssituation
Grundsätzlich ist nach Maßgabe von § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies ist jedoch tatsächlich schwer umsetzbar. Der Vermieter hat jedoch die Möglichkeit die Pflicht zur Ausführung der sog. Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Dabei ist folgendes zu beachten:
II. Voraussetzung für die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter
Grundvoraussetzung ist eine vertragliche Abrede. Auch die formularmäßige Abwälzung auf den Mieter ist zulässig. Dem Mieter ist dabei zugleich zu verdeutlichen, was unter Schönheitsreparaturen im Einzelnen zu verstehen ist. Anhaltspunkt ist § 28 IV der II. BV, wobei die Formulierung den aktuellen Gegebenheiten angepasst werden sollte. Einen entsprechenden Formulierungsvorschlag enthält der Mustermietvertrag.
III. Anfangsrenovierung
Die Übertragung von Anfangsrenovierungen auf den Mieter ist grundsätzlich unzulässig. Nur ausnahmsweise billigt die Rechtsprechung solche Klauseln, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich für die Durchführung dieser Arbeiten gewährt wird.
Rechtsprechungsüberblick:
unangemessene Benachteiligung des Mieters: Anfangsrenovierungspflicht ohne Ausgleich | BGH Beschluss vom 02.12.1992; OLG Celle, ZMR 1999, 470 |
Anfangsrenovierungspflicht zulässig bei Mieterlass in ersten Monaten oder Renovierungskostenzuschuss | BGH, WuM 1987, 306 ff. |
IV. Schlussrenovierung
Die Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung ist nur dann zulässig (vgl. LG Frankfurt a.M., NZM 2001, 191) , wenn:
- 1. in der Klausel der jeweilige Zustand der Wohnung berücksichtigt wird,
- 2. die Wohnung dem Mieter seinerzeit renoviert übergeben wurde und
- 3. der Mieter nicht zugleich die laufenden Schönheitsreparaturen übernehmen musste.
Rechtsprechungsüberblick:
Verpflichtung zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Mieträume unangemessene Benachteiligung des Mieters | BGH, Urteil vom 14.05.2003, Az.: VIII ZR 308/02; BGH, Urteil vom 12.09.2007; Az.: VIII ZR 316/06 |
unzulässiger Summierungseffekt bei Verpflichtung zur Endrenovierung und laufenden Schönheitsreparaturen auch bei getrennten Klauseln | BGH, Urteil vom 25.06.2003, Az.: VIII ZR 335/02 |
bei Berücksichtigung des Wohnungszustandes auch maßgeblich, dass Renovierungsfristen abgelaufen | LG Landau, ZMR 2002, 429 f. |
| Trotz starrer und deshalb unwirksamer Formularklausel zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter ist eine erst später bei Einzug im Übergabeprotokoll individuell (d.h. nur für den Einzelfall) vereinbarte Übernahme der Endrenovierung durch den Mieter wirksam. | BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az.: VIII ZR 71/08 |
V. Laufende Schönheitsreparaturen
Ist eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam, ist der Mieter so gestellt, als ob die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter überhaupt nicht stattgefunden hätte (vgl. AG Langenfeld, NZM 2006, 178). Führt der Mieter trotz unwirksamer Schönheitsreparaturklausel beispielsweise Malerarbeiten aus, kann er Ersatz für seine Aufwendungen verlangen (vgl. LG Karlsruhe, NZM 2006, 508).
1. Fristenpläne
In der Regel werden Fristenpläne vereinbart, um dem Mieter die Zeitabstände für die Schönheitsreparaturen hinreichend bestimmt vorzugeben. Die meisten Verträge orientieren sich dabei am Mustermietvertrag des Bundesministeriums der Justiz von 1976:
3 Jahre für Küche, Bad und Dusche,
5 Jahre für Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer, Flure, Dielen und Toiletten,
7 Jahre für andere Nebenräume.
In einigen Entscheidungen wurde bereits angedeutet, dass diese Fristenvorgaben wegen der Verbessungdes erhältlichen Renovierungsmaterials bzw. durch neue Techniken zu verlängern ist auf 5, 8 bzw. 10 Jahre.
Rechtsprechungsüberblick:
Zeitabstände für Schönheitsreparaturen hinreichend bestimmt vorgeben | BGH, Urteil vom 28.04.2004, Az.: VIII ZR 230/03 |
Fristen im Mustervertrag des BMJ angemessen | BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03 |
| Ob die Fristen des Mustermietvertrages (3, 5 bzw. 7 Jahre) noch angemessen sind, kann in Anbetracht moderner Dekorationsmaterialien und verändertem Wohnverhalten zweifelhaft sein. In der konkreten Entscheidung lässt der BGH diese Frage allerdings offen. | BGH, Urteil vom 26.09.2007, Az.: VIII ZR 143/06 |
Ohne Fristenplan sind Schönheitsreparaturen dann fällig, wenn die Wohnung sich in so abgenutztem Zustand befindet, dass es aus objektiver Sicht unzumutbar ist, sie so zu belassen - Anspruch des Vermieters | BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az.: VIII ZR 192/04 |
Bei Überlassung von unrenoviertem Wohnraum Überwälzung der Schönheitsreparaturen nur zulässig, wenn Fristenplan vorgesehen und Fristen nicht vor Vertragsbeginn laufen | BGH WuM 1987, 306 ff. |
2. Sog. starren Fristen
Die vorgenannten Fristen dürfen nicht starr vereinbart werden. Es muss in der vertraglichen Regelung deutlich werden, dass sie flexibel an die Umstände des Einzelfalls angepasst werden können. Ein entsprechenden Formulierungsvorschlag enthält der Mustermietvertrag.
Rechtsprechungsüberblick:
Fristenplan darf nur „Richtwert" sein - Anpassung an Umstände des Einzelfalles muss möglich sein | LG Marburg, ZMR 2000, 539; LG Frankfurt a.M. NZM 2004, 62 |
Zulässig: Fristenverlängerung vertraglich nur nach Ermessen des Vermieters vorgesehen | BGH, Urteil vom 16.02.2005, Az.: VIII ZR 48/04 |
Formulierung „im Allgemeinen" bei Fristenplan zulässig | BGH, Urteil vom 28.04.2004, Az.: VIII ZR 230/03 |
Formulierung „in der Regel" bei Fristenplan zulässig | BGH, Urteil vom 13.07.2005, Az.: VIII ZR 351/04 |
| bei der Verwendung der Formulierung "regelmäßig" bleibt es bei starren Fristen | KG Berlin, Urteil vom 22.05.2008, Az.: 8 U 205/07 |
3. Fristlauf
Die Fristen beginnen aus der Sicht eines „verständigen Mieters" erst ab Mietvertragsbeginn zu laufen, wenn nichts gegenteiliges vereinbart ist (vgl. BGH Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 17/04).
4. Fachhandwerkerklauseln bzw. Anweisungen für konkrete Ausführungsarten
Der Mieter darf nicht zur Inanspruchnahme eines Fachhandwerkers, sondern allenfalls zur fachgerechten Ausführung verpflichtet werden (vgl. OLG Stuttgart, WuM 1993, 528). Farbliche Gestaltungen sind bis zur Grenze „des guten Geschmacks" zuzulassen.
Rechtsprechungsüberblick:
nicht fachgerecht, wenn auffällige Unebenheiten vorhanden | AG Köln, WuM 1989, 111 |
nicht fachgerecht, wenn Mustertapeten nur überstrichen | KG, GE 1981, 1065 |
nicht fachgerecht, wenn mehrlagig tapeziert | LG Berlin, GE 1994, 584 |
nicht fachgerecht: streifige Lackierarbeiten mit Haaren und Schmutz | AG Köln, WuM 1989, 136 |
unzulässig: Vorgabe einer vom Vermieter bestimmten Renovierweise | LG Düsseldorf, NZM 2002, 779 |
unzulässig: Abweichung von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters | BGH, Urteil vom 28.03.2007, Az.: VIII ZR 199/06 |
Farbliche Gestaltung: hellblau marmorierte Tapete im Flur zulässig | LG Lübeck, WuM 2001, 261 |
Farbliche Gestaltung: Pastelltöne zulässig, nicht aber grelle Farbtöne | KG, NZM 2005, 663 |
| Wird der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ohne dass diese Verpflichtung auf den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe beschränkt ist, ist die entsprechende Klausel unwirksam. | BGH, Urteil vom 18.06.2008, Az.:VIII ZR 224/07 |
VI. Quotenklauseln
Eine Klausel, die den Mieter bei Auszug zur Zahlung eines Kostenanteils für notwendige Renovierungsarbeiten entsprechend der bisherigen Abnutzungsdauer verpflichtet, ist nach dem BGH (Urteile vom 26.05.2004, Az.: VIII ZR 77/03 und vom 06.10.2004, Az.: VIII 215/03) zulässig, wenn sie:
den Kostenvoranschlag des Vermieters nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt,
die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den jeweils nach Fristenplan üblichen Renovierungsfristen ausrichtet, aber eine Anpassungsmöglichkeit an die tatsächlichen Gegebenheiten vorsieht und
dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt.
Bei Abnahme der Wohnung sollte daher der Zustand der Mieträume genau dokumentiert werden und ein Abnahmeprotokoll erstellt werden.
Rechtsprechungsüberblick:
Vorgabe starrer Fristen zur Quotenberechnung unangemessene Benachteiligung des Mieters | LG Hamburg, NZM 2005, 537 u. 791 |
unwirksame Fristenplanklausel infiziert (wirksame) Quotenklausel | BGH, Urteil vom 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05 |
Starre Abgeltungsklauseln, die vorsehen, dass der Mieter bei Auszug seiner Schönheitsreparaturpflicht dadurch nachkommt, dass er von den Kosten der Schönheitsreparaturen einen festgelegten Prozentsatz zahlt, sind unwirksam. | BGH, Urteil vom 18.10.2006, Az.: VIII ZR 52/06; zustimmend BGH, Urteil vom 26.09.2007, Az.: VIII ZR 143/06 |
Quotenklauseln mit flexibler Abgeltungsqoute müssen dem Transparenzgebot des § 307 BGB in besonderem Maße entsprechen, so dass die Berechnung der Abgeltungsquote eindeutig aus der Klausel hervorgeht | BGH, Urteil vom 26.09.2007, Az.: VIII ZR 143/06 |
VII. Sonderproblem: Teppichbodenreinigung
Das Abnutzungsrisiko bei Teppich- oder Parkettböden trägt grundsätzlich der Vermieter. Bei Übernahme der Reinigungspflicht bei Teppichböden reicht die Reinigung mit einem handelsüblichen Staubsauger aus (vgl. LG Görlitz, WuM 2000, 570).
Rechtsprechungsüberblick:
unzulässig: Verpflichtung des Mieters zur Erneuerung des Teppichs | AG Dortmund, NJWE-MietR 1996, 125; OLG Hamm WuM 1991, 248 |
unwirksam: Vereinbarung einer Pauschale für Teppichbodenabnutzung bzw. dessen Erneuerung | AG Hamburg, WuM 1986, 310 |
unzulässig: Fachhandwerkerklausel bzgl. Teppichbodenreinigung | LG Stuttgart, NJW-RR 1989, 1170; OLG Stuttgart, GE 1993, 985 |
Verpflichtung des Mieters zum Abschleifen und Versiegeln des Parketts ist unangemessene Benachteiligung des Mieters | OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 921 |
VIII. Sonderproblem: Exzessives Rauchen
Im Hinblick auf die Frage, ob es sich bei starken Nikotinverfärbungen um Spuren vertragsgemäßer Nutzung handelt, positionieren sich die Gerichte uneinheitlich:
Rechtsprechungsüberblick:
vertragsgemäße Nutzung | LG Karlsruhe, WuM 2002, 50; LG Hamburg, WuM 2001, 469; AG Esslingen ZMR 2005, 199 |
Vertragsverletzung | LG Paderborn, NZM 2000, 711; LG Baden-Baden WuM 2001, 603; AG Magdeburg, Az.: 17 C 3320/99 |
offen gelassen | BGH NZM 2006, 691, 692 |
| Exzessives Rauchen kann dann zu einer Schadenersatzpflicht führen, wenn die dadurch entstehenden Schäden in der Wohnung sich nicht mehr durch normale Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erforderlich sind. | BGH, Urteil vom 06.03.2008, Az.: VIII ZR 37/07 |
IX. Klauselkombination
Wie bereits bei den Anmerkungen zur Schlussrenovierung dargelegt, ist es nicht zulässig, dem Mieter sowohl die Schluss- bzw. Anfangsrenovierung und die laufenden Renovierungsarbeiten überzuwälzen.
Rechtsprechungsüberblick:
bei unwirksamer Klauselkombination kann der Mieter auch nicht durch ein Schuldanerkenntnis im Abnahmeprotokoll zur Endrenovierung verpflichtet werden | AG Hamburg, Urteil vom 31.08.2006; Az.: 22 C 27/06 |
X. Anpassung an die geänderte Rechtsprechung
Eine Anpassung bestehender Vertragsklausel an die geänderte Rechtsprechung ist in der Regel nur durch einvernehmliche Vertragsänderung möglich. Musterverträge sollten vor ihrer Verwendung auf einen möglichen Anpassungsbedarf geprüft werden.
Rechtsprechungsüberblick:
Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist im allgemeinen kein Vertrauensschutz zuzubilligen; das Risiko der Unwirksamkeit der Klausel trägt der Vermieter als Verwender. | BGH, Urteil vom 05.03.2008; Az.: VIII ZR 95/07 |
Eine Anpassung der Miete bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel verbietet sich insoweit, wie ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die voraussichtlichen Kosten des Vermieters für Schönheitsreparaturen beansprucht wird. Der Zuschlag ist nicht vom Sinn und Zweck des § 558 BGB umfasst. | BGH, Urteil vom 09.07.2008, Az.: VIII ZR 181/07 |
XI. Schadenersatz nach Mietvertragsbeendigung
Bei wirksamer Übertrgung der Schönheitsreparturpflicht auf den Mieter ist auch ohne Abgeltungsklausel Voraussetzung für den Schadenersatzanspruch nach § 280 BGB, dass der Mieter zuvor unter Fristsetzung zur Durchführung der Renovierungsarbeiten dergestalt aufgefordert worden ist, dass ihm Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sind. Die Aufforderung des Mieters unter Fristsetzung ist nur dann entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Arbeiten endgültig und ernsthaft verweigert hat, oder besondere Umstände unter Abwägung der beiderseitigen Interessen eine sofortige Geltendmachung des Schadenersatzanspruches rechtfertigen, z.B. wenn eine sofortige Weitervermietung erfolgen kann.
Bei Abnahme der Wohnung sollte daher der Zustand der Mieträume genau dokumentiert werden und ein Abnahmeprotokoll erstellt werden. Diese sollte dem Aufforderungsschreiben an den Mieter beigefügt werden.
Rechtsprechungsüberblick:
Vor der Geltendmachung des Schadenersatzanspruches muss der Mieter zur Durchfürhung der Renovierungsarbeiten aufgefordert werden. Eine Frist von 14 Tagen zur Durchführung der Arbeiten ist ausreichend. | KG Berlin, Urteil vom 30.10.2006; Az.: 8 U 38/06 |
| Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Kostenerstattungsanspruch, wenn er auf die Wirksamkeit der tatsächlich unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vertraut hat und deshalb Renovierungsleistungen erbracht hat. | BGH, Urteil vom 27.05.2009, Az.: VIII ZR 302/07 |
